地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
南佐“古国”:黄土高原上最早的国家******
“宫城”祭祀区出土的带盖塞陶瓶 作者供图
“宫城”区发掘现场 作者供图
“宫城”祭祀区出土的白陶带盖簋 作者供图
“宫城”祭祀区炭化水稻出土区域(局部) 作者供图
【考古中国】
我们常说中华文明五千年。什么是“文明”?现在一般所说的“文明”,多指对“Civilization”等西文词语的意译,可以理解为国家管理下物质、精神和制度创造的总和。“国家是文明社会的概括”,国家固然不等同于“文明”,但要称得上“文明”,则必须进入国家阶段。恩格斯曾提出国家产生的两个标志,一是“按地区来划分它的国民”,二是“公共权力的设立”。按地区划分国民指以地缘关系代替血缘关系,公共权力的集中体现则是“王权”。以此衡量,距今5100年左右的南佐都邑遗址,是黄土高原上最早出现国家社会的标志,为中华文明五千多年增添了又一实证。
甘肃庆阳西峰西郊的南佐遗址,坐落在黄土高原第一大塬——董志塬上,传说中这里是黄帝部族的重要活动地域,也是以农业著称的周人祖先不窋的老家。南佐遗址发现于1958年,1984—1986年和1994—1996年有过两个阶段的发掘,从2021年开始第三阶段的发掘和调查、勘探工作,基本确认这是一处以仰韶文化晚期大型聚落为主体的遗址,遗址面积在600万平方米以上,可能有外环壕。聚落中部是由9座方形夯土台及其环壕围成的面积约30万平方米的核心区,核心区中部偏北是数千平方米的由“护城河”和夯土宫墙围成的“宫城”。“宫城”中心为主殿,“九台”之外还有多处居住区、夯土台、沟渠水利设施等遗存,出土了大量白陶、黑陶等珍贵遗物和大量水稻,从多个方面显现出早期国家和文明社会的气象。
数千人数年建成的“国家级”工程
南佐聚落不仅整体规模巨大,而且宫殿、夯土台、壕沟水利设施等的建筑工程量也很惊人。以聚落中部的“九台”来说,每座夯土台约40米见方,现存还有5~7米高,复原起来就像九座小金字塔。每座台子外周有宽约20米、深约10米的方形内环壕,内环壕的侧壁及底部有2~4米厚的夯土护壁,以防流水对黄土沟壁的侵蚀。我们推测环壕不仅有礼仪象征和防御作用,而且是与其他沟壕池沼连通的、有实际用途的大型水利工程。内环壕外还有一周宽约20米的外环壕,内、外壕总长度估计在5千米以上。“九台”环壕工程总土方量当在75万立方米以上,以当时的条件,大概需要5000人工作1年时间才能完成。如果以壕沟中挖出来的土夯筑“九台”,所费工时应当不比挖筑壕沟少。
再看中央“宫城”区。有夯土围墙的长方形“宫城”东西宽约55米、南北长约67米,面积在3600平方米以上。“宫城”外有宽约15米、深10米多的“护城河”,它的两侧也有夯土护壁。加上“护城河”,整个“宫城”区占地面积就有8000多平方米。“宫城”中部偏北的主殿占地面积700多平方米,两个顶梁柱柱洞直径各约1.5米,中央火坛(火塘)直径3.2米——差不多是两个成年人的身长,规模之大前所未见。“宫城”东西两侧还各有一列侧室(侧殿)。所有这些宫墙、房墙都以版筑方法夯筑得十分坚实精整,窄处宽1~1.5米,最宽处可达5米,现存高度1.5~3.5米,是国内发现年代最早、规模最大、保存最好的夯土建筑遗存。
“宫城”区建筑材料还包括土坯和最早的红砖,各处地面、墙壁都以石灰多层涂抹,甚至宫墙也不例外,这也是国内最早大范围使用白灰面装饰建筑的实例。我们可以想见,五千年前的南佐“宫城”,到处都是那么洁白明亮,和大家熟悉的北京紫禁城的色彩大不相同。我们估计,“宫城”区的建筑工程量应该不会少于“九台”区。
经勘探和试掘,在“九台”外其他区域还发现有多处白灰面窑洞式房屋居住区、夯土台、壕渠水利工程等,加上可能存在的外环壕,整体建设工程量巨大。所有这些工程的主体部分理应是大体同时建造完成的,因此需要数千人劳作数年,这还不包括建筑工程的后勤保障在内。据此推测,南佐都邑人口或许有上万之众。也只有出现了强制性的区域“王权”,集合起国家力量,才有可能完成如此壮举。
南佐所在的董志塬上还有一些面积为数十万平方米的聚落,出土的精美白陶、黑陶说明这些聚落的级别较高,可能是从属于南佐的卫星聚落。陇东甚至整个黄土高原,分布着大量仰韶晚期聚落遗址,但还没有第二处能够和南佐的规模相当。即便是秦安大地湾聚落延续到这个时期,规模也是远次于南佐。南佐聚落如此大的体量,“九台”、壕沟和宫殿建造所需要的强大组织调动能力,当是区域公共权力或者区域王权出现的最有力证明。南佐都邑大概是从周围迁入很多人口,集中规划建设而成,这必然会造成一定程度的血缘社会重组,形成具有地缘关系的早期国家组织。由此推断,当时在黄土高原地区应当已经出现了一个以南佐为核心的“古国”。
中轴对称建筑格局的滥觞
南佐都邑及“宫城”具有清晰的中心对称、中轴对称格局。“九台”及核心区位于聚落中心,“宫城”位于“九台”中心,主殿位于“宫城”中心,大火坛位于主殿中心。主殿坐北朝南,从主殿大堂后部两个顶梁柱中间,向南到主殿中门(共有三门)、“宫城”南门,构成大致南北向的中轴线,东西两侧的侧室(侧殿)和壕沟对称分布。
再放大一些视野,“九台”中的北台就在这条中轴线的北端,东西两侧各有四台互相对称。“宫城”南墙外还有一道与其平行的外墙,类似后世的萧墙或影壁。外墙的门与“宫城”南门错开几米,两道墙之间的空间兼具瓮城功能,增强了“宫城”的封闭性和防御性。如此布局严整的多个圈层结构的南佐聚落,应是阶级秩序的礼制性体现,开后世古典建筑格局中轴对称的先河。
我们推测“九台”和主殿应当主要是祭祀礼仪场所,“宫城”区部分侧室(侧殿)有可能作为首领人物的居所。我们注意到由窑洞式建筑组成的普通居住区基本位于“九台”以外,推测“九台”所围绕的30万平方米的核心区,可能整体都属于与祭祀相关的“圣区”或者贵族居住区。这是一种将神权和区域王权紧密结合在一起的、以王权为核心的建筑格局,凸显了王权至上,与西亚等地神庙和王宫分开且以神庙为核心的情况有显著区别。
礼制出现和阶级分化
南佐“宫城”区出土了白陶、黑陶、绿松石珠等贵重物品,成套的彩陶、朱砂陶、白衣陶、白泥堆纹陶,涂抹朱砂的石镞、骨镞,以及大量炭化水稻遗存,与普通居址区形成鲜明对照,显示当时不但有了较高水平的专业化分工,而且已出现礼制和阶级分化。
白陶、黑陶在黄土高原罕见,但在南佐“宫城”区却发现不少,精致者陶胎最薄处仅有一两毫米,表面光滑细腻,有釉质光泽。如此轻薄精美的陶器,理应用快轮拉坯的方法制作,但我们一直没有在陶器上发现快轮旋转痕迹,制作工艺还是个谜。制作彩陶是黄土高原的传统,南佐有些彩陶表面有釉质光泽,有些彩陶成套出土,具有礼器性质。比如在主殿以东祭祀区就集中出土9件小口平底的彩陶酒瓶,每件高度都在60厘米左右,还都配有特殊的盖塞——可既盖又塞,以防止酒精挥发。南佐的朱砂陶、白衣陶、白泥堆纹陶等也都是具有祭祀礼仪性质的特殊器物。朱砂常涂在一种带有圆饼装饰的鼓类器物上,器表内外涂白衣的做法则见于簋、双腹盆、钵、缸、罐、瓮等很多器物上。白泥堆纹陶罐在其他遗址很罕见,但在南佐仅“宫城”东部祭祀区就出土数百件,大小不一,可能是成套的祭祀礼器。经测定,南佐大部分陶器烧造温度在1000℃以上,最高达1116℃,而一般新石器时代陶器烧造温度在700~1000℃之间。令人惊讶的,还有“宫城”东部祭祀区数以百万粒计的炭化水稻的发现,粟、黍数量极少,反之在“宫城”其他区则绝大多数都是炭化粟、黍。黄土高原农业本来就以粟、黍为主而少见水稻,以珍贵的水稻献祭神祇祖先,也应当是礼制的反映。
南佐“宫城”区出土物还体现出与长江中游、黄河下游等地区的远距离联系。白陶、黑陶都最早出现于六七千年前的长江中游地区,南佐这两类陶器的出现有受到长江中游文化启示的可能性。尤其是南佐不少黑陶属于夹炭陶,这也是长江流域的古老传统。有意思的是,南佐有的黑陶仅覆盖陶器表面很薄一层,已能做到很好地控制渗碳层厚度,工艺技术和良渚文化最为接近,不排除与良渚文化有交流。据科技考古检测,南佐白陶所用原料为高岭土和瓷石,高岭土质量与后世制造白瓷的瓷土质量接近,瓷石原料可能产自南方,有些白陶上面的海洋结晶涂层原料可能来自海岱地区。黄土高原不产绿松石、朱砂,南佐的这两类原料有来自长江中下游地区的可能性。大量水稻不排除当地种植的可能性,但也有可能是从长江中游等地远距离贸易获得。可见南佐“古国”应当存在对远距离贸易获取稀缺资源的控制,这也是国家社会的特征之一。
目前,南佐的考古工作才开了个头,很多谜团还有待后续解开。但据现有的发现就已经能够证明,中华文明和苏美尔文明、埃及文明一样,是诞生于五千年前的三大原生文明之一。
(作者:韩建业,系中国人民大学历史学院教授、博导,南佐遗址考古发掘项目负责人)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)